前不久，昆明市自然資源規劃局公布了北市區麥溪村城改項目調整后的控詳規。關于此次調規，不看也知道調整方向，基本上就是砍商業、增住宅、加學校、提高容積率幾點，因為昆明市這兩年城改項目的調規基本上都是這個套路，果然，實際公布的麥溪村調規方案也是如此。
麥溪村建筑密度很高，拆遷體量大、成本高，調規有合理性
具體來看，調整后的麥溪村控詳規將純商業用地從三塊砍成了一塊，還有塊60多畝的商住混合用地也變成了住宅用地，純住宅用地從之前的7宗約661畝，增加至11宗692畝。當然更明顯的變化是提高住宅地塊的容積率，原來在龍泉路東側的住宅地塊容積率基本在2.5-2.8，但調規后猛增至3.72。
由于麥溪村城改項目有上千畝之多，所以調規后住宅可開發面積著實增加不少。
這是個對開發企業非常友好的規劃方案，基本按著房企的愿望來調整——你不是不愿意干商業嗎？那好，只保留一塊商業用地怎么樣？嫌容積率低是不是？增加！綠地多了，那就少一點。學校？既然住宅這么多了，配建學校管夠。
當然，麥溪村調規并不是個案，去年以來，昆明多個片區和項目的調規基本都是這個思路，總體都是往降低開發難度，對房企友好的方向上走，比如建工技校片區舊改項目、東華北區舊改項目、關上老國貿片區改造項目、經開區小新冊村改造項目、西北新城東片區、下馬村二期、棕樹營舊改等等，都是如此。
你不能說這么調規不對，昆明商業過剩，降低開發強度肯定是必要的。住宅總體容易被市場消化，開發商也愿意多建住宅，那就增加住宅用地。如果因為改造投入大，賬算不過來，提高一點容積率自然不在話下。至于說容積率高了建筑風格單調，居住舒適性下降，話雖不錯，可是低容的代價誰來承擔？開發活動總得算經濟帳對不對？
昆明商業過剩，新開發項目已經在大量削減商業開發比重
總的來看，幾乎每一次調規都是對當下市場狀況和城市建設現狀、經濟發展水平、地塊自然條件與經濟地理的回應，算得上有理有據，但調整口徑越來越寬松，越來越照顧開發企業的利益也是不言自明的一個事實。有人甚至總結說，當下有些規劃調整甚至有點“討好式調規”。
為什么會“討好”？當然是生怕土地賣不出去，現在土地交易是買方市場，房企出手謹慎，如果不是條件很好，房企寧愿袖手旁觀。如果土地賣不掉，地方政府財政收入受影響，一級開發企業也會被套牢，尤其是城改項目，一級開發企業投入巨大，類似于風投，如果土地不交易，就相當于被投資企業上不了市，長此以往，不僅影響企業參與一級開發的積極性，更影響城改推進。
昆明已經有過城改項目一級開發完成但土地無法出讓的例子，2021年，云南城投完成一級開發的白龍寺村115畝城改土地上市交易，但因無人報名拍賣取消。這塊地之所至今無法出讓，除了一級開發企業云南城投資金吃緊無法實現一二級聯動開發之外，也與地塊商業比重較高，外掛條件過多，開發企業負擔較重有關。
但問題是雖然規劃調整已經在盡量考慮開發企業的接受程度，可是房企拿地的積極性卻并沒有調動起來，昆明市多次土地出讓仍舊以冷場告終，要不是本地幾家國企關鍵時候“救市”，狀況還要更加慘淡。
回過頭來再看麥溪村片區此次調規，作為北市區又一重量級城改項目，雖然一級開發主體是盤龍區國投，但社會投資人云南麥溪房地產公司的背后其實是萬科。在天眼查等網站的資料中，干脆稱云南麥溪房地產公司是深圳地鐵集團成員。眾所周知，深圳地鐵集團是萬科第一大股東。
萬科在昆明已經多年沒有拿地，如果沒有意外，上千畝的麥溪村城改項目將會是萬科未來在昆明的重點項目，但如果規劃條件不是很有利，就算前期已經投入很多，恐怕在拿地的關鍵時候萬科也會猶豫。
現在這個時候，昆明可得把萬科留住了。
相關閱讀:
昆明萬科的下一站？ 麥溪村千畝城改住宅開發體量和強度大幅提高
本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯系刪除或協商處理。凡署名"云南房網"的文章未經本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。
熱門評論